法律規定對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。該條款的本意是為了保障被執行人及其所扶養家屬的居住權，不使其“流落街頭”，但在實(shí)施過(guò)程中被部分被執行人惡意利用逃避執行。那么，這項規定真的適用于所有情況嗎？被執行人的唯一住房，能強制執行嗎？需要滿(mǎn)足哪些條件呢？

　　案情簡(jiǎn)介

　　某銀行臨沂分行與王某金融借款合同糾紛一案，案件標的80余萬(wàn)元。因王某拒不按照生效判決履行還款義務(wù)，該銀行向法院申請強制執行。

　　法院審理

　　執行中，申請執行人某銀行臨沂分行向法院申請查封了被執行人王某名下房產(chǎn)一套，并要求依法拍賣(mài)。經(jīng)調查，王某除案涉房產(chǎn)之外暫無(wú)其他可供執行財產(chǎn)，案涉房產(chǎn)面積約125平方米，同時(shí)該銀行表示同意在拍賣(mài)所得價(jià)款中為王某保留八年的廉租房費用。隨后，蘭山法院將王某房產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，在拍賣(mài)公告期內，又多次通過(guò)微信、電話(huà)等方式與王某溝通，釋法明理。但王某態(tài)度強硬，不僅拒絕履行還款義務(wù)，還聲稱(chēng)該套房產(chǎn)為名下唯一住房，法院肯定不能賣(mài)。

　　“法官，我是真不懂！能不能跟買(mǎi)家溝通溝通，把拍的房子還給我。”拍賣(mài)成交后，得知消息的王某后悔不已，多次給法官打去電話(huà)，一改往日囂張姿態(tài)，希望法官幫他和買(mǎi)受人溝通。最終該案按照既定的執行方案，拍賣(mài)案涉房產(chǎn)，用拍賣(mài)所得價(jià)款清償本案債務(wù)，同時(shí)為王某保留了廉租房的費用。

　　法官說(shuō)法

　　最高院2004年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定（2004）》第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。該條款在實(shí)施過(guò)程中被部分被執行人惡意利用逃避執行。因此，2015年，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》中明確指出，被執行人的唯一住房也能執行，比如常見(jiàn)情形有：（1）被執行人的配偶或子女名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋；（2）執行依據生效后，如果有被執行人為“躲避債務(wù)”將其名下的其他房產(chǎn)轉讓他人，導致現在執行的房屋成了其生活所必需的住房；（3）申請執行人同意按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或統一參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金。上述案例是借款人將唯一住房辦理抵押借款，根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》的相關(guān)規定，如果在執行拍賣(mài)前解決借款人的居住問(wèn)題，即使抵押的房產(chǎn)是唯一住房，是可以查封、拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債的。

　　可以看出，“唯一住房”不是擋箭牌，“唯一住房”是否能夠執行，應結合具體案情，綜合評定其“唯一住房”是否就是其“生活所必需的居住房屋”，并結合法律規定，在確保執行申請人一方的合法權利得以實(shí)現的同時(shí)，保障被執行人的基本生活需求。

　　法條鏈接

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條對于被執行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。

　　第二條人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債后，應當給予被執行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。

　　第三條上述寬限期屆滿(mǎn)后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規定執行。

　　強制遷出時(shí)，被執行人無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時(shí)住房。

　　第五條申請執行人提供的臨時(shí)住房，應當計收租金。租金標準由申請執行人和被執行人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院參照當地同類(lèi)房屋租金標準確定，當地無(wú)同類(lèi)房屋租金標準可以參照的，參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準確定。已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣(mài)或者變賣(mài)價(jià)款中優(yōu)先扣除。