不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)，是指不動(dòng)產(chǎn)買受人在簽訂買賣合同并已支付部分或全部購(gòu)房款的情況下，因未變更登記過(guò)戶而對(duì)房屋未享有登記所有權(quán)，但法律賦予其類似所有權(quán)人的地位。該種物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)之沖突在執(zhí)行程序中尤為常見(jiàn)。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記生效主義，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)買賣合同簽訂、價(jià)款支付與產(chǎn)權(quán)變動(dòng)經(jīng)常發(fā)生不同步情形。如果房屋已被抵押而出賣人未如實(shí)披露，或出賣人將房屋出賣后另行設(shè)定抵押權(quán)，則會(huì)產(chǎn)生買受人的物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)之間的權(quán)利沖突。本文對(duì)執(zhí)行程序中的物權(quán)期待權(quán)和抵押權(quán)之沖突解決提出參考建議，以期為執(zhí)行實(shí)踐提供參考。

　　一、兩類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的權(quán)利順位比較

　　1.抵押權(quán)原則上優(yōu)先于普通債權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十七條的規(guī)定，抵押權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)在執(zhí)行異議中原則上優(yōu)先于其他民事權(quán)益，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。不過(guò)，該條未規(guī)定抵押權(quán)具體優(yōu)先于哪些民事權(quán)益，且但書條款是否包含《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條尚存爭(zhēng)議。通過(guò)檢索相關(guān)案例可以發(fā)現(xiàn)，法院在審理執(zhí)行異議之訴糾紛時(shí)，一般對(duì)民事主體是否享有物權(quán)期待權(quán)或抵押權(quán)的認(rèn)定很少產(chǎn)生爭(zhēng)議，主要分歧在于兩種權(quán)益優(yōu)先保護(hù)順位的比較。

　　2.適用不同的法律會(huì)產(chǎn)生不同的法律后果。若適用物權(quán)法或民法典物權(quán)編則著重強(qiáng)調(diào)抵押權(quán)的登記公示公信力，認(rèn)為抵押權(quán)優(yōu)先于物權(quán)期待權(quán)，因而買受人的物權(quán)期待權(quán)不能排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。若適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》，進(jìn)而審查是否符合房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)或一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件，則物權(quán)期待權(quán)有可能優(yōu)先于抵押權(quán)并排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。物權(quán)法和民法典在效力位階上比司法解釋更高，但因物權(quán)法和民法典對(duì)物權(quán)期待權(quán)并無(wú)明文規(guī)定，法官在裁判中又常以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》為依據(jù)論述物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的適用規(guī)則，容易導(dǎo)致兩者產(chǎn)生權(quán)利沖突。

　　3.兩類物權(quán)期待權(quán)并非均優(yōu)先于抵押權(quán)。司法實(shí)務(wù)界普遍認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定為一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)、第二十九條為房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)。房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)關(guān)涉居住利益，屬于生存權(quán)范疇，而抵押權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)，在生存權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利位階問(wèn)題上，前者當(dāng)然讓位于后者，因而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)可以突破權(quán)利平等原則，優(yōu)先于抵押權(quán)并能排除執(zhí)行。對(duì)于一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)是否優(yōu)于抵押權(quán)存在兩種不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條意在保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人的物權(quán)期待權(quán)，屬于第二十七條規(guī)定的但書條款范圍，在符合第二十八條規(guī)定的四種情形下，可以排除抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第一百二十六條規(guī)定，房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)是針對(duì)實(shí)踐中商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的特殊規(guī)定，應(yīng)嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大適用范圍，以免動(dòng)搖物權(quán)優(yōu)先性的基本原則。且《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)多數(shù)是基于以房抵債、投資或投機(jī)性購(gòu)房等形式獲得，無(wú)關(guān)生存權(quán)保護(hù)之必要，沒(méi)有更高的價(jià)值保護(hù)位階，為防止適用范圍隨意擴(kuò)張致使利益失衡，應(yīng)嚴(yán)格限制適用范圍。

　　二、抵押權(quán)的物上追及效力對(duì)物權(quán)期待權(quán)的影響

　　1.民法典明確抵押物的物上追及效力。因抵押人最終是否需要承擔(dān)責(zé)任尚不確定，若限制抵押物的轉(zhuǎn)讓，會(huì)導(dǎo)致抵押物不能得到充分有效利用，故民法典第四百零六條對(duì)物權(quán)法第一百九十一條作出根本性的改動(dòng)，規(guī)定抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，同時(shí)確立抵押權(quán)追及效力原則，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)仍追及已轉(zhuǎn)讓的抵押財(cái)產(chǎn)存在，在條件成熟時(shí)可就已轉(zhuǎn)讓的抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)。

　　2.抵押物的物上追及效力受到限制。民法典明確抵押權(quán)的物上追及效力，意味著抵押財(cái)產(chǎn)不因轉(zhuǎn)讓而喪失抵押權(quán)，無(wú)論抵押財(cái)產(chǎn)最終受讓人是誰(shuí)，抵押權(quán)人均可以要求對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。但是，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第四十三條的規(guī)定，可以看出抵押權(quán)的物上追及效力是受限制的，當(dāng)事人可以訂立禁止讓與特約并予以登記公示。同時(shí)，在現(xiàn)代社會(huì)，基于善意取得、維護(hù)交易安全、保障基本人權(quán)等考慮，法律和司法解釋均對(duì)物權(quán)追及效力進(jìn)行了限制，抵押權(quán)也不例外。

　　3.抵押物的物上追及效力不應(yīng)優(yōu)先于生存權(quán)。抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并未發(fā)生改變，基于生存權(quán)優(yōu)先的考量，房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)亦能阻斷抵押權(quán)追及效力，在抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的情形下，只要買受人系屬于為生存權(quán)而考量的消費(fèi)者，房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，抵押權(quán)人則不能向購(gòu)房人主張權(quán)利。一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)旨在保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人的物權(quán)期待權(quán)，本質(zhì)上仍屬于債權(quán)，多數(shù)情形下抵押權(quán)人同樣是無(wú)過(guò)錯(cuò)的，且物權(quán)原則上優(yōu)于債權(quán)，在雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下優(yōu)先保護(hù)債權(quán)，與物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本原則相矛盾，有過(guò)于保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)之嫌，為避免生存權(quán)被濫用，應(yīng)明確只有符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)才能排除包括抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的法理基礎(chǔ)在于擔(dān)保物權(quán)為法定物權(quán)種類之一，被擔(dān)保的債權(quán)可就擔(dān)保物變價(jià)優(yōu)先受償，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條系解決無(wú)擔(dān)保的普通金錢債權(quán)人與房屋買受人的權(quán)利沖突問(wèn)題，不應(yīng)涉及執(zhí)行標(biāo)的享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的情況，若申請(qǐng)執(zhí)行人存在擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)優(yōu)先適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定。

　　三、預(yù)告登記制度對(duì)未登記不動(dòng)產(chǎn)買受人的保護(hù)作用

　　1.預(yù)告登記制度可以抑制房產(chǎn)交易中的不誠(chéng)信行為。預(yù)告登記是為保全將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記，通過(guò)將出賣人和買受人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同進(jìn)行預(yù)告登記，將物權(quán)的變動(dòng)狀態(tài)公之于眾，可以保障未登記不動(dòng)產(chǎn)買受人將來(lái)獲得物權(quán)。物權(quán)法和民法典均規(guī)定了預(yù)告登記制度以保護(hù)未登記不動(dòng)產(chǎn)買受人權(quán)益，民法典第二百二十一條延續(xù)物權(quán)法第二十條關(guān)于預(yù)告登記制度的規(guī)定，買受人可以通過(guò)預(yù)告登記來(lái)防止出賣人一房二賣或出賣后又抵押的行為。

　　2.預(yù)告登記制度已經(jīng)逐步普及。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第三十條的規(guī)定，若被查封的不動(dòng)產(chǎn)已辦理預(yù)告登記，法院應(yīng)支持買受人提出的停止處分異議，若房屋符合物權(quán)登記條件，法院應(yīng)支持買受人提出的排除執(zhí)行異議。《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（二）》明確規(guī)定，若不動(dòng)產(chǎn)已辦理物權(quán)預(yù)告登記，法院在金錢債權(quán)執(zhí)行中對(duì)被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)采取執(zhí)行措施時(shí)，法院應(yīng)支持異議人提出的停止處分請(qǐng)求。因此，實(shí)體法和程序法已給予買受人以物權(quán)預(yù)告登記公示的保護(hù)手段。隨著民法典、行政法規(guī)及相關(guān)司法解釋的出臺(tái)，登記作為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的規(guī)則已然確立，各級(jí)政府亦逐步推進(jìn)落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記制度已日臻完善。此外，在財(cái)產(chǎn)保全、執(zhí)行程序中，法院查封、拍賣、變賣過(guò)程中也需通知登記機(jī)構(gòu)予以配合，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正逐步形成登記公示公信力。筆者認(rèn)為，買受人的利益固然值得保護(hù)，但此種保護(hù)不應(yīng)隱蔽在優(yōu)先權(quán)下由其他金錢債權(quán)人來(lái)承擔(dān)，買受人若忽視此權(quán)利，而僅憑買賣合同、價(jià)款支付、占有等證據(jù)就認(rèn)為享有優(yōu)先權(quán)地位是值得商榷的。結(jié)合預(yù)告登記保全將來(lái)權(quán)利實(shí)現(xiàn)之功能，與物權(quán)期待權(quán)的價(jià)值功能存在重合，在此前提下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)這種未經(jīng)公示的權(quán)利會(huì)逐步失去存在的社會(huì)基礎(chǔ)和制度基礎(chǔ)，喪失適用空間。

　　3.預(yù)告登記制度對(duì)一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)有更大的適用價(jià)值。對(duì)于消費(fèi)者型買受人而言，從憲法保障人權(quán)的角度，并基于生存權(quán)優(yōu)先于財(cái)產(chǎn)權(quán)的考量，在符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的要件情況下，可排除包括抵押權(quán)在內(nèi)的強(qiáng)制執(zhí)行。故預(yù)告登記制度對(duì)一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的適用價(jià)值意義更大，通過(guò)增設(shè)預(yù)告登記要件以減少因信賴錯(cuò)誤公示內(nèi)容對(duì)債務(wù)人造成的損失。預(yù)告登記效力不具有物權(quán)登記效力上的終局性、確定性，在未完成物權(quán)登記之前本質(zhì)仍為債權(quán)，但經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的債權(quán)性權(quán)利即有物權(quán)性，可以限制出賣人在預(yù)告登記期間對(duì)執(zhí)行標(biāo)的再處分，形成實(shí)質(zhì)上不動(dòng)產(chǎn)暫時(shí)凍結(jié)效力。明確簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同需進(jìn)行預(yù)告登記要件，債權(quán)人基于公示公信的信賴?yán)嫦嘈挪粍?dòng)產(chǎn)為出賣人所有時(shí)，需要進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，之后可知是否存在預(yù)告登記事項(xiàng)，進(jìn)而慎重對(duì)待與出賣人的法律關(guān)系，如此可在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買受人合法權(quán)益的同時(shí)兼顧債權(quán)人權(quán)益。（孫均濠　作者單位：蘇州大學(xué)王健法學(xué)院）